Over onderhoud
Als wij het technisch beheer doen voor uw VvE, stellen wij voor uw VvE een meerjaren-onderhoudsplan (MJOP) op en ondersteunen we bij de uitvoering van onderhoud en reparaties. U kunt dan ook bij ons terecht voor reparaties aan de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw.
In het meerjaren-onderhoudsplan (MJOP) staat een overzicht van de geplande onderhoudswerkzaamheden en de te verwachten. Het MJOP beslaat een periode van tien jaar. Met een goed meerjaren-onderhoudsplan weet uw VvE met welke kosten zij rekening moet houden en welke reserveringen zij moeten maken. De MJOP voor uw woongebouw staat in Twinq.
Wilt u verbouwen of zelf klussen aan uw woning? U moet dan voor sommige veranderingen toestemming vragen aan de andere leden van de VvE tijdens een Vergadering van Eigenaren. Het gaat om alle verbouwingen of klussen die iets wijzigen aan gemeenschappelijke delen (architectonisch uiterlijk, draagmuren, kozijnen en buitenwanden, dak, balkon, etc.). Voorbeelden zijn: dubbel glas plaatsen, een uitbouw maken of een zoldervenster toevoegen.
Heeft u plannen om te verbouwen? Maak dan gebruik van ons stappenplan voor verbouwingsaanvraag; zo kunt u niets vergeten.
De Vergadering van Eigenaren kan uw plannen afkeuren of goedkeuren en hieraan voorwaarden stellen. Deze voorwaarden kunnen divers zijn, maar hebben in de meeste gevallen betrekking op het toekomstig onderhoud.
Wonen in een energiezuinig en goed onderhouden huis betekent een hoger wooncomfort en een besparing op je energiekosten. Daarom onderzoekt het VvE-bestuur samen met ons hoe we woongebouwen, waar eigenaren én huurders wonen, kunnen verduurzamen. Meer informatie leest u op onze pagina verduurzamen VvE.
Bij een VvE in Amsterdam waar meer dan de helft van de bewoners eigenaar van zijn of haar woning is, dan kunt u van de gemeente Amsterdam gratis advies krijgen over duurzaam energiegebruik. U leest hierover meer op de website van de gemeente Amsterdam.
U mag een schotel vrijstaand binnen de erfgrens op het balkon plaatsen. Op het moment dat u deze aan de gevel wilt bevestigen, vraagt u eerst toestemming aan de Vergadering van Eigenaren.
Over de VvE-bijdrage
Servicekosten zijn opgebouwd uit verschillende bedragen. Een deel bestaat uit de lopende uitgaven van de Vereniging van Eigenaren (VvE), bijvoorbeeld reparaties, verzekering en energiekosten. Een ander deel zijn reserveringen voor uitgaven in de toekomst. De meest voorkomende kosten zijn:
- dagelijks onderhoud (bijvoorbeeld van het woongebouw en de lift)
- verzekeringen
- schoonmaak en/of ramen wassen
- elektra/gas/water
- diverse kosten zoals ontstopping van de riolering, graffiti verwijderen en dakinspectie
- overige verenigingskosten
- het reservefonds voor toekomstig groot onderhoud
beheerkosten
U betaalt een maandelijkse VvE-bijdrage ten behoeve van uw eigen VvE. Het geld komt binnen op de rekening van de VvE. De maandelijkse bijdrage is gebaseerd op de begroting. In deze begroting staan de te verwachten jaarlijkse kosten, zoals verzekering, uitvoeren van reparaties en sparen voor onderhoud. De begroting van uw VvE staat in Twinq.
Jaarlijks besluit de Vergadering van Eigenaars over de maandelijkse bijdrage. De Vergadering van Eigenaars kan altijd, maar wel met een goede onderbouwing, besluiten de maandelijkse bijdrage te verlagen.
Bij uw belastingaangifte geeft u uw aandeel in het reservefonds van uw appartementsrecht op als vermogen in box 3.
Over de spelregels van de VvE
Het bestuur van de VvE is belast met zaken rondom leefbaarheid. Uiteraard zijn alle eigenaars (en huurders) gezamenlijk verantwoordelijk voor het leefbaar houden van het woongebouw.
Het is altijd beter uw buren te laten weten dat u ergens overlast van ervaart. Indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, dan kunt u contact opnemen met de wijkagent.
Soms kan het bestuur van de VvE bij overlastzaken een rol spelen. Dit is afhankelijk van de aard van de overlast en de overeengekomen afspraken binnen uw VvE.
Als u uw appartement wilt verhuren, bekijk dan eerst wat de akte van splitsing van uw VvE voorschrijft. Als daaruit blijkt dat u goedkeuring nodig heeft van de vergadering van eigenaars dan vraagt u eerst de vergadering van eigenaars om goedkeuring. Na goedkeuring van de VvE kunt u een vergunning aanvragen bij uw gemeente.
U heeft sowieso altijd goedkeuring van de VvE nodig. Alleen een vergunning van de gemeente is niet voldoende.
Als u een appartement koopt, koopt u eigenlijk een deel van een woongebouw. Dit heet in juridische termen: appartementsrecht. Door het kopen van een appartement heeft u het exclusieve gebruiksrecht van uw eigen appartement. Ook heeft u het recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen van het woongebouw, zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift of binnentuin.
Als alle appartementen afzonderlijk ingeschreven staan bij het Kadaster, is het gebouw gesplitst. Door de splitsing kunnen de afzonderlijke appartementen verschillende eigenaren hebben. Hoe het gebouw is opgesplitst, is vastgelegd in de splitsingsakte met een splitsingstekening.
In de splitsingsakte staat een omschrijving van het appartementencomplex en de afzonderlijke appartementsrechten. Ook staat er een splitsingstekening in, waarop de grenzen staan tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten.
In de splitsingsakte staat ook voor welk deel u moet bijdragen aan gezamenlijk onderhoud. Het bepaalt ook het stemgewicht per appartement.
Het splitsingsreglement is onderdeel van de splitsingsakte. De akte wordt opgesteld door een notaris en is ingeschreven in het Kadaster. Daar kunt u de akte ook opvragen.
Het splitsingsreglement vormt de statuten van de Vereniging van Eigenaren (VvE). In dit reglement staan de rechten en plichten voor de VvE en haar leden.
Over het bestuur van de VvE
De belangrijkste organen van een VvE zijn het bestuur en de vergadering van eigenaren. Het begrip 'vergadering van eigenaren' staat ook voor de vergaderbijeenkomst van de appartementseigenaren. De vergadering neemt in principe alle besluiten. Het bestuur van de VvE moet deze besluiten uitvoeren. De 'voorzitter van de vergadering' wordt gekozen en benoemd door de Vergadering van Eigenaren. De voorzitter leidt de vergadering en is aanspreekpunt. Hij of zij is geen uitvoerder of bestuurder, en hoeft in principe ook geen eigenaar te zijn.
In het bestuur van een VvE worden in onderling overleg de taken verdeeld onder de voorzitter, de secretaris en de penningmeester. Het bestuur moet in ieder geval uit een oneven aantal leden bestaan. Naast de bijzondere regels die gelden voor een VvE, kunnen ook de algemene regels van het Verenigingsrecht van toepassing zijn. Een VvE moet zich inschrijven in het Verenigingsregister van de Kamer van Koophandel (KvK).
Bij het beheren van een VvE komt veel kijken. Ten eerste is een goede verstandhouding tussen partijen natuurlijk belangrijk, maar voor een goed beheer is ook juridische, bouwkundige, financiële en administratieve kennis noodzakelijk. Er kan door de Vereniging een (administratief) beheerder worden aangesteld die de Vereniging kan voorzien van deskundig advies.
Voor het optimaal functioneren van de VvE laat de VvE-beheerder zich bijstaan door:
de voorzitter. Hij of zij fungeert als spreekbuis van de eigenaren. De voorzitter bespreekt met de administratief beheerder lopende zaken en stelt de agenda op voor de ledenvergadering de vice-voorzitter, die de voorzitter vervangt bij afwezigheid.
een adviescommissie, die is samengesteld uit een aantal eigenaren. De adviescommissie kan de voorzitter en de administratief beheerder adviseren over uiteenlopende onderwerpen.
een kascommissie, die gevormd wordt door twee eigenaren. De kascommissie controleert één keer per jaar de boekhouding van de VvE en koppelt de uitkomst terug aan de Vereniging. Leden van de kascommissie zijn geen bestuursleden van de VvE.
een technische commissie, die meestal bestaat uit één of meer handige eigenaren. De technische commissie kan voor de VvE diverse hand- en spandiensten verrichten, waardoor er kosten bespaard worden.
Het bestuur wordt benoemd uit de leden van de vereniging. Het bestuur voert de besluiten van de vergadering uit. Het bestuur ziet in algemene zin toe op het goed naleven van afspraken met de beheerder alsmede de afspraken vastgelegd in het huishoudelijk reglement (indien aanwezig). Het bestuur vertegenwoordigt de VvE naar buiten.
Het bestuur moet bestaan uit een oneven aantal leden (dit schrijft de splitsingsakte voor): in ieder geval een Voorzitter, een Penningmeester en een Secretaris.
De taken van de Voorzitter zijn onder andere:
- de vergaderingen voorzitten
- aanspreekpunt zijn voor de leden van de vereniging
- het aanspreekpunt voor de beheerder
De taken van de Penningmeester zijn onder andere:
- de ingekomen rekeningen controleren die buiten de begroting vallen
- jaarcijfers controleren
De taken van de Secretaris zijn onder andere:
- notuleren van bestuursvergaderingen
- uitwerken van deze notulen
- postadres voor post voor het bestuur
De taken van de Kascommissie zijn onder andere:
- controleren van de jaarrekening
- advies uitbrengen aan de leden inzake het jaarwerk
In het geval van nieuwbouw adviseren wij om een oplevercommissie samen te stellen, die aanwezig is bij de oplevering van de gemeenschappelijke ruimten.